Nekilnojamojo turto duomenų platforma „Digital Property Market" (www.dp-market.com), remdamasi Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) atvirais duomenimis, išanalizavo visus 2024-2026 m. Lietuvoje pateiktus 93 242 prašymus statybą leidžiančiam dokumentui (SLD) gauti. 

Iš 91 546 baigtų nagrinėti prašymų patenkinta tik 30 proc. Dar 29 proc. atmesta patikrinus patį projektą, o didžiausia dalis – 41 proc. atmesta dar prieš projekto vertinimą dėl trūkstamo dokumento ar formalios klaidos blanke. Tokių formalių atmetimų pasekmė: statybos leidimus iš pirmo karto gauna  tik 21,8 proc. statytojų.

DPM siūlo sprendimą – formalias klaidas taisyti statybos eigoje, o ne grąžinant projektą į eilės pradžią. Skaičiavimai rodo, kad tai leistų beveik dvigubinti statybos leidimų, gaunamų iš pirmo karto, dalį, ir statyboms kasmet sutaupytų  apie 300 tūkst. dienų.

Rodiklis nepakito trejus metus

Skaičiai trejus metus beveik identiški. 2024 m. patenkinta 30,0 proc. prašymų (11 415 iš 37 987), 2025 m. – 29,6 proc. (12 094 iš 40 809), 2026 m. sausį-balandį – 29,9 proc. (3 811 iš 12 750). Atmetimų dėl formalių priežasčių dalis atitinkamai buvo 41,0, 40,3 ir 41,2 proc. Tai rodo, kad tai nėra laikinas sutrikimas ar augančio srauto pasekmė, o nusistovėjusi, savaime nekintanti tendencija.

Savivaldybių žirklės: tas pats įstatymas, skirtumai siekia 2,5 karto

Didžiausią kontrastą atskleidžia savivaldybių palyginimas. Vilniaus miesto savivaldybėje per trejus metus patenkinta tik 17,8 proc. prašymų, Klaipėdos mieste – 24,4 proc., Palangoje – 25,4 proc. Tuo tarpu Kauno mieste patenkinta 30,8 proc., Šiaulių mieste – 35 proc., o Šiaulių rajone – 45 proc. SLD gavimo tikimybė Šiaulių rajone yra 2,5 karto didesnė nei Vilniuje, nors abiem atvejais galioja tas pats Statybos įstatymas ir ta pati informacinė sistema „Infostatyba".

Pakartotiniai prašymai: iki 25 kartų

73,5 proc. statytojų prašymus SLD gauti teikė daugiau nei vieną kartą, beveik pusė (46,3 proc.) – tris ir daugiau kartų, o kas septintas (14,1 proc.) – penkis ir daugiau kartų. Užfiksuotas atvejis, kai prašymas tam pačiam projektui pateiktas 25 kartus: 20 kartų atmestas dėl formalių priežasčių, 4 kartus – po projekto patikrinimo, ir patenkintas tik iš dvidešimt penkto karto, po keturiolikos mėnesių.

Kiekvienas pakartotinis teikimas vidutiniškai prailgina procedūrą maždaug trimis savaitėmis. SLD gavus iš antro karto, nuo pirmo prašymo iki sprendimo praėjo apie 22 dienas, iš trečio – apie 45, iš ketvirto – apie 71, iš penkto ir daugiau – apie 122 dienas (rodikliai – medianos, kurias viršijo pusė statytojų). Kas dešimtas SLD galiausiai gavęs statytojas laukė ilgiau nei 148 dienas.

Sprendimo trukmę lemia terminas, ne darbo apimtis

Duomenys paneigia prielaidą, kad savivaldybių specialistai delsia priimti sprendimą dėl atmetimo. Priešingai: 72,7 proc. atmetimų dėl formalių priežasčių įvyksta per tris darbo dienas ar greičiau – atsakymas dėl trūkstamo dokumento pateikiamas beveik akimirksniu. Sprendimo dėl paties projekto, tiek teigiamo, tiek neigiamo, statytojas anksčiau nei trečią savaitę praktiškai nesulaukia: dauguma tokių sprendimų priimama per 12-16 darbo dienų, prie pat įstatyme nustatyto termino ribos.

Pats projekto patikrinimo laikas – dvi-trys savaitės – yra normalus ir teisės aktų nustatytas. Duomenys rodo, kad paprasčiausio statinio (pvz., pavėsinės) ir sudėtingiausio pastato patikrinimas trunka praktiškai vienodai – apie 12-13 darbo dienų. Tai rodo, kad sprendimo trukmę lemia ne darbo apimtis, o teisės aktuose nustatytas terminas. Problema – ne patikros trukmė, o tai, kad dėl formalios klaidos projektas grąžinamas į eilės pradžią ir visa procedūra kartojama iš naujo.

2024 m. reforma: pasikeitė procedūra, ne rezultatas

2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojusi Statybos įstatymo pertvarka duomenyse matoma aiškiai, tačiau ne ta linkme, kurios buvo tikėtasi. 2024 m. spalį prašymų skaičius šoktelėjo iki 4 999 (įprastai – apie 3 200 per mėnesį): rinka skubėjo pateikti dokumentus pagal senąją tvarką. Lapkritį atmetimų dalis pakilo iki 50,7 proc. ir tik po pusmečio grįžo į ankstesnį lygį. Patenkintų prašymų dalis nepakito: apie 30 proc. iki reformos, apie 30 proc. po jos. Ši tendencija aktuali dabar, kai Seime svarstomas naujas statybos procesą paprastinančių pataisų paketas.

Kodėl tiek klaidų ir tiek atmetimų: priežastys dvi 

Pirma priežastis – atsakomybė tik už vieną klaidos pusę. Jei savivaldybės specialistas išduoda SLD, kuris vėliau pripažįstamas neteisėtu, jam gresia tarnybinis patikrinimas, bauda, o kraštutiniais atvejais žala gali būti išieškota ir asmeniškai; tokių bylų teismuose jau buvo. Jei prašymas atmetamas be pagrindo, panašios atsakomybės nėra. Kai už vieną klaidą baudžiama, o už kitą – ne, saugiausias sprendimas visada bus atmetimas.

Antra priežastis – teisės aktų kaita, kuri lenkia jų įsisavinimo tempą. Statybos įstatymas vien nuo 2022 m. pradžios turėjo 27 skirtingas redakcijas: teksto versija keitėsi vidutiniškai kas du mėnesius, o kai kurios redakcijos galiojo vos vieną dieną. 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojusią versiją suformavo šeši skirtingi keitimo įstatymai, dalis pataisų buvo pakeistos dar joms neįsigaliojus, o kartu su įstatymu keitėsi ir lydintys teisės aktai bei statybos techniniai reglamentai. Tokiomis sąlygomis formalios klaidos tampa praktiškai neišvengiamos tiek projektuotojui, tiek savivaldybės specialistui. Duomenyse tai matyti tiesiogiai: po 2024 m. lapkričio reformos atmetimų rodiklis grįžo į ankstesnį lygį tik po pusmečio – tiek užtruko rinkos adaptacija prie naujų taisyklių.

Siūlomas sprendimas: leidimai su pastabomis

DPM siūlo Statybos įstatyme įtvirtinti principą: formalios klaidos, nekeičiančios statinio vietos, matmenų, ploto, aukščio, paskirties ar kitų esminių projekto sprendinių ir neturinčios įtakos statinio saugai, nebestabdo SLD išdavimo. Specialistas tokias klaidas (netikslumą blanke, aprašymo klaidą, trūkstamą neesminį dokumentą) įrašo į pastabas, SLD išduodamas, statyba gali prasidėti. Pastabos privalo būti išspręstos iki statybos užbaigimo: užbaigimo dokumentai netvirtinami, kol „Infostatyboje" yra neišspręstų pastabų. Naujos institucijos ar procedūros nereikia, nes užbaigimą jau dabar kontroliuoja atestuoti ekspertai. Panašus modelis („leidimas su sąlygomis") taikomas Vokietijoje ir Jungtinėje Karalystėje.

Lietuvos teisėje šis principas fragmentiškai jau taikomas, tik ne SLD išdavimo stadijoje: statant jau galima daryti neesminius projekto pakeitimus be naujo leidimo, užbaigiant statybą leidžiami nedideli matmenų nuokrypiai, o statytojui, kurio SLD pripažintas neteisėtu, nuo 2023 m. suteikiami 3 mėnesiai pažeidimams ištaisyti. Visais trimis atvejais įstatymų leidėjas jau pripažino, kad klaidos taisymas eigoje yra efektyvesnis nei viso proceso nutraukimas. DPM siūlymas tą pačią logiką perkelia į SLD išdavimo etapą. Kiek DPM žinoma, tokia forma šis siūlymas Lietuvoje teikiamas pirmą kartą. Seime šiuo metu svarstomos pataisos tą pačią problemą sprendžia kitu keliu: naikina pirminę dokumentų patikrą, bet palieka principą „viskas arba nieko".

Trys būtini saugikliai:

1. Esminių dalykų sąrašas įstatyme turi būti baigtinis: visa, kas į jį nepatenka, laikoma neesminiu.

2. Į pastabas įrašytos klaidos vėliau negali būti perkvalifikuotos į esminę klaidą; tai apsaugo ir statytoją, ir specialistą, kuriam pastabos taptų pirmuoju būdu pasakyti „taip" be asmeninės rizikos.

3. Pastabų būsena turi būti matoma viešai „Infostatybos" sistemoje, tiek statytojui, tiek priežiūrai.

Kiek dienų pagreitėtų statybos ir kiek būtų sutaupyta

DPM suskaičiavo poveikį iš 26 334 realių projektų istorijų 2024-2026 m. Projekto patikrinimo laikas skaičiavimuose nekeičiamas: tikrinama tiek pat ir taip pat griežtai. Skaičiuojama tik tai, kiek laiko dabar prarandama pakartotinio teikimo rate – nuo atmetimo dėl formalios priežasties iki pakartotinio prašymo.

Į pakartotinio teikimo ratą dabar patenka 59 proc. SLD gaunančių statytojų, ir jame jie praleidžia vidutiniškai 33 dienas. Panaikinus grąžinimą į eilės pradžią, kelias nuo prašymo iki SLD vidutiniškai sutrumpėtų nuo 59 iki 39 dienų – maždaug trečdaliu. SLD iš pirmo karto gautų 40,4 proc. statytojų vietoj dabartinių 21,8 proc. Kas šeštas statytojas statybas pradėtų bent mėnesiu anksčiau.

Vien dėl formalių klaidų statybos 2024 m. prastovėjo apie 320 tūkst. dienų, 2025 m. – ne mažiau kaip 230 tūkst. Rinkai kasmet būtų grąžinama apie 300 tūkst. statybų dienų: tai anksčiau pradėti projektai, trumpiau mokamos paskolų palūkanos ir greičiau į rinką ateinantis būstas. Nė vienas reikalavimas projektams šiuose skaičiavimuose nekeičiamas.

„Duomenys rodo, kad problema yra ne savivaldybių specialistai ir ne statytojai. Kai taisyklės keičiasi kas du mėnesius, o už klaidingai išduotą leidimą gresia asmeninė atsakomybė, formalios klaidos tampa neišvengiamos, ir atsakymas “ne” visada bus saugiausias sprendimas. Todėl siūlome principą: formali klaida taisoma statybos eigoje, o ne grąžinant projektą į eilės pradžią. Patikra lieka tokia pat griežta, o rinkai grąžinama apie 300 tūkstančių statybų dienų kasmet", – sako Romas Kvaselis, UAB „Digital Property Market" įkūrėjas.

Tyrimo metodika

Analizuoti VTPSI atvirų duomenų rinkiniai: 93 242 unikalūs prašymai statybą leidžiančiam dokumentui (SLD) gauti, registruoti 2024-01-01 – 2026-05-08. Dalims skaičiuoti naudoti tik baigti nagrinėti prašymai (91 546); 2026 m. balandžio-gegužės mėn. duomenys, kuriuose dalis prašymų dar nagrinėjama, į mėnesinę dinamiką neįtraukti. „Atmestas" reiškia, kad prašymas nepriimtas nagrinėti pirminėje dokumentų patikroje; „Nepatenkintas" reiškia, kad projektas patikrintas, o SLD išduoti atsisakyta. Laukimo dienos, kur nenurodyta kitaip, yra medianos (riba, kurią viršija pusė atvejų). Sprendimo trukmė skaičiuota darbo dienomis nuo prašymo registravimo iki sprendimo įrašo datos. Pakartotiniai teikimai sieti pagal projekto registracijos numerį; numeriai, kuriuos naudoja keli skirtingi projektai (3,3 proc.), pašalinti. Skaičiavimo prielaidos: visi statusą „Atmestas" gavę prašymai laikomi atmestais dėl formalių priežasčių (atitinka VTPSI apibrėžtį); sutaupomas laikas yra laukimo tarpai po tokių atmetimų; projekto patikrinimo trukmė ir sprendimai dėl projekto esmės skaičiavimuose nekeičiami, todėl vertinimas patikros griežtumui ir trukmei įtakos neturi. Prastovos dienų suma apima ir SLD negavusius projektus. Statybos įstatymo redakcijų skaičius nustatytas pagal oficialų e-seimas.lrs.lt suvestinių redakcijų sąrašą.